COVID-19 pandemi sürecinin küresel ölçekte neden olduğu ekonomik kriz, Türkiye ekonomisini de büyük ölçüde etkiledi. Yüksek enflasyon nedeniyle yurttaşlar can yakıcı bir yoksulluk altında ezilirken ev sahibi ve kiracı arasında yaşanan anlaşmazlıklar da giderek artmaya devam ediyor.

Başta İstanbul, Ankara, İzmir ve Bursa’da olmak üzere ülkemizin diğer kentlerinde kira bedelleri astronomik seviyelere ulaştı.

Özellikle asgari ücretle geçinmeye çalışanlar için kira bedelleri aylık gelirlere eş seviyelere yükseldi.

Diğer taraftan tek bir gayrimenkule sahip olup kira geliriyle geçinmeye çalışan ev sahipleri de yüksek enflasyon seviyeleri karşısında oldukça düşük kalan kira bedelleri karşısında mağduriyet yaşama başladı.

Bu durumda ev sahibi tarafından yasal düzenlemelerin üzerinde bir kira artışından kaçınmaya çalışan kiracılar ve kiraladığı gayrimenkulünün değerinde bir kira bedeli talep eden ev sahipleri açısından kira artışının nasıl hesaplanması gerektiğini kısaca irdeleyeceğiz.

Kira artışları iki temel faktöre göre belirlenmektedir:

• Kira sözleşmelerinde özel olarak düzenlenen kira artış oranı.
• Yasal düzenlemelerde belirlenen artış oranları.

Kira zammı, kira sözleşmelerinde genellikle yılda bir kez yapılmak üzere kararlaştırılır. Kira artış oranı bir önceki yılın kira tutarına ve son 12 ayın tüketici fiyat endeksi bir diğer adıyla TÜFE’ye göre hesaplanır. Türkiye İstatistik Kurumu, her yıl yıllık enflasyon oranı açıklar. Kira zam oranları, açıklanan bu enflasyon değerlerine göre yapılır. Taşınmazın aylık kiralama bedeline TÜFE oranından daha yüksek bir zam uygulanamaz. Ev sahibi TÜFE oranından daha fazla kira artışı yapmak isterse kiracı bu haksız kira artışını kabul etmek zorunda değildir. Ancak TÜFE oranından daha fazla kira artışı yapmak isteyen ev sahibi, kiracının onayını almak şartı ile TÜFE oranından daha fazla bir kira artışı belirleyebilir.

Kiracının onayının alınmadığı durumlarda TÜFE oranı üzerinde ödenen kira bedelleri kiracı tarafından sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri istenebilir. Bunun yanından kiracı ve ev sahibi arasındaki anlaşma doğrultusunda TÜFE oranından daha düşük bir oranda artış da mümkün olabilir.

Sonuç olarak yıllık enflasyon oranı ve ev sahibi ile kiracı arasındaki sözleşme, kira zam oranını belirleyen temel faktörlerdir.

Kira sözleşmesinin yazılı olmadığı ya da yazılı kira sözleşmelerinde kira artış oranının açıkça belirlenmediği durumlarda ise kiracı zammı kabul etmedikçe ev sahibi kira bedeline artış yapamaz.

Yazılı yapılamayan kira sözleşmelerinin sonuçlarına ev sahibi katlanmak durumundadır.

Bu durumda kira bedellerinin her yıl aynı oranda ödenmeye devam etmesi hakkaniyetli bir sonuç doğurmayacağından ev sahipleri, kira bedelinin tespitini yasal olarak belirlenen sürelere uymak koşuluyla mahkemeden her zaman talep edebilir.

Ancak konutta kira artışını sınırlayan düzenleme, 2022 yılında Resmi Gazete’de yayınlandı. Bu düzenlemeye göre; 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde yüzde 25’ten fazla kira artışı yapılamayacaktı. 2 Temmuz 2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na konut kira sözleşmelerinde kira artış oranının sınırlı olduğuna dair eklenen Geçici Madde 2 hükümleri doğrultusunda yüzde 25’lik kira artış oranı 1 Temmuz 2024’e kadar uzatılmıştır. ”Yüzde 25 zam sınırının kaldırıldığına” yönelik bir açıklamalar gerçeği yansıtmamaktadır.

Bu sınırlama ile konut kiralarının zam artış oranı yüzde 25’i geçmeyecek şekilde belirlenmiştir. Düzenleme kapsamında 2 yıl süre için, kira artış oranı hesaplanırken TÜFE yerine sabit oran uygulanacak. Ancak uyarlama ve kira tespit davaları açma hakkı saklıdır.